震惊!那些年疯抢的”海景房” 如今竟变这样!

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金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后,一天的成交量能达到两百多套。  那么,眼下银滩海景房的销售是否真的像这位置业顾问所说的那样火爆呢?  销售人员:这个东西你想想,一个星期卖一百套,房子早清盘了,还卖什么?动动脑子想想,倒过来想想这个事情。  银滩海景房开始走入大家的视线始于2000年前后。当时,金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后,一天的成交量能达到两百多套。

  那么,眼下银滩海景房的销售是否真的像这位置业顾问所说的那样火爆呢?

  销售人员:这个东西你想想,一个星期卖一百套,房子早清盘了,还卖什么?动动脑子想想,倒过来想想这个事情。

  银滩海景房开始走入大家的视线始于2000年前后。当时,乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地地席卷全国,随后来自北京、上海、东北等地的购房者被大巴车拉到了这个气候适宜、空气质量良好的“天下第一滩”,这里的海景房随之成为了大家争先恐后追逐的对象。

  

  铺天盖地的宣传使得全国各地的购房者来到了这个“天下第一滩”。

  销售人员:五年以前这边不是过来买房子,是过来抢房子,那家伙都排号,有的还找销售经理去走关系呢,最多的时候一天成交量500套。整个银滩,就是在房管局过户,一天500套。

  一时间,银滩海景房开始迅速自西向东发展。根据乳山官方的说法,目前银滩总共开发了1800万平米的海景房,按照人均居住面积30平米计算,可满足60万人居住。而根据第六次人口普查数据统计,整个乳山市常住人口只有57万。这个规划中“可入住居民60万人以上的、中等规模的城市”就是如今密密麻麻矗立在这二十多公里海岸线上的200多个小区。

  

  按官方说法,银滩开发了1800万平米可供60万人居住的海景房,而整个乳山市常住人口只有57万。

  二十年间,在银滩的海岸线上,虽说海景房的价格已经从最初的几百元翻了几番,却依然吸引着一批又一批的购房者来到这里买房置业。记者以购房者的身份随机走访了其中的几家楼盘和二手中介。

  销售人员:看你怎么去想,真正为了健康的话,在北京的话可能需要插养气管,到了我们银滩可能需要不用插养气管,在我们这可能多活十年。

  一听说记者是来买房子的,各家楼盘的置业顾问和中介都使出了浑身解数。

  销售人员:这就属于市场。就像你买了个奔驰车一样,买个宝马车一样,放着,这个你自己去理解。

  销售人员:像你们这个季节过来,一般说白了就是过来淘房的。

  记者:你咋知道?

  销售人员:元旦前后能讲讲价,便宜点。我跟你说。这个地方买房子你就对了。为啥?因为明年要涨价。

  销售人员:头两天你没看新闻吗?联合国气候大会说的就是乳山,说的乳山没有污染,现在人都是这样,你有再多的钱健康都是首位的。

  从曾经“抢房”的热闹景象,说到银滩海景房的稀缺性、以及眼下购房的时机,各个楼盘的置业顾问和二手中介不厌其烦。

  

  置业顾问和中介对于银滩海景房的前景格外看好。

  而就记者提出的银滩海景房未来是否存在升值空间,这些置业顾问和中介给出了这样的答复:

  销售人员:就这房子,闭眼涨两万块钱,明年,这个价你绝对买不着。

  销售人员:银滩,将来的升值空间特别大,而且将来银滩必定会繁华。

  销售人员:你要是等个五到十年之后卖绝对好卖。

  新房价格居高不下,大量房主低价抛售二手房,银滩海景房“冰火两重天”。

  位于银滩东部名为海洋国际的一线海景房,交房时间为2012年5月,这里的置业顾问告诉我们,眼下这里的一期8栋楼3000套住房还剩几百套没有卖完。如果不买,等到二期开盘,房价还会涨。

  记者:像二期房要到一开始卖,最低房价在多少?

  销售人员:8000多。

  记者:8000多。你们一期的房子还卖不出去,你二期那么贵。

  销售人员:现在咱们小区一期三千多套,剩下几百套,这只剩九牛一毛而已。

  我们沿着银滩长江路一路向西,沿途经过了海岸壹号、长城文化苑、云天海景、翰林名苑等数十个楼盘,这些位于银滩东部的楼盘开发时间短,新房的均价也更高。这些楼盘的均价基本在7000元到9000元之间不等。除此之外,记者发现,其中一部分已经交房两三年甚至更久的楼盘时至今日还没有售完。

  

  记者发现,一部分已经交房两三年甚至更久的楼盘时至今日还没有售完。

  销售人员:房子还剩一半了,还剩将近两千户。咱是2010年拿的地,2012年交的房。

  从 2000年的1900元/平方米,到2009年的4900元/平方米,再到眼下的8000元/平方米,银滩海景房价格一路上涨,但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。沿着银滩从东向西一路行驶,绝大部分时间里路上没有行人、没有车辆,除了密密麻麻矗立在路边的楼盘,和依旧平静的海面,与动辄七八千元甚至上万元的新盘相比,银滩二手房市场则呈现出了另外一番景象。

  

  银滩海景房价格一路上涨,但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。

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  一位中介带着记者看了一个75平米的二手房,要价18万,平均下来一平米2400元。与房主购房时的3600元相比,一平米便宜了1200元。像这样高价买进来低价卖出去、亏本抛房的现象在银滩并不少见。

  

  像这样高价买进来低价卖出去、亏本抛房的现象在银滩并不少见。

  这套精装修、带家电的一线海景房二手新房要价3400元/平米,这位中介告诉我们,这个名为香格里湾的楼盘开盘时均价最低也要五六千元。随后记者在这位中介的带领下,又分别看了翰林名苑和海韵山水佳园的两套二手新房,单价分别为3500元和2800元,按照记者从这两个楼盘售楼中心了解到的信息,翰林名苑均价8500元到9000元,山水佳园同样位置的新房均价为5080元,从新房市场流入二手房市场,这些住房的价值瞬间严重缩水,甚至遭遇减半。那么这些房主为什么愿意亏本把自己的房子卖出去呢,记者拨通了其中两位售房者的电话。

  记者:您当时为什么在这买房子?

  博泰花园业主:那时候就是说,这个可以增值嘛。

  海洋明珠业主:我就是赔钱卖吧,15万就卖了得了,我买的时候22万呢。就是让人瞎忽悠,忽悠说那儿好好的,就押那儿了,押那儿贷款买两套,非得说能升值。

  记者:那个是新房是吧,没住过?

  海洋明珠业主:没住过,给完钥匙我就去交过物业费。

  眼下,在银滩每一个小区里,都随处可见贴在窗户上的“吉房出售”的字样。一方面是新房价格居高不下,另一方面大量房主低价抛售二手房。银滩海景房眼下正遭遇着如此冰火两重天的尴尬境遇。很多房子因此不得不面临被闲置的命运。

  关于银滩海景房的入住率,官方并没有一个权威的统计数字。但毋庸置疑的是,一到冬天,整个银滩的入住率极低。在这个名为海洋明珠的小区,记者遇到了两位正好要外出的住户。

  住户:没几户,这楼好像一共就我俩吧,好像16楼还有一户。

  记者:就两户,加上你俩。

  住户:没有供暖,可冷了。

  住户:好像听当地人说,供暖吧,走的人太多了,有的人不交取暖费。

  眼前能容纳400多户的这栋楼,现在只有两户居住。

  

  眼前能容纳400多户的这栋楼,现在只有两户居住。

  那么,银滩海景房的入住率究竟如何呢?记者随机在银滩两百多个小区中,从发展较早的西部和发展较晚的东部各抽取了一个小区,进行了调查。

  2011年年底入住的翰林名苑一期39 —1号楼,共27层,除去一层和二层是三户之外,其余各层均为7户,整栋楼共计181户。而就在这181户中,没有安装猫眼且电表显示在十度以下的住房共有104套,占到了整栋楼的57.45%。

  这个已于2009年入住的海林花园C区105号楼和111号楼,电表显示在十度以下的分别有20户和16户,占到了整栋楼83%和67%。

  

  这栋2009年入住的小区楼,电表显示在10度以下的占到六成以上。

  功能单一、配套落后,欲成“香饽饽”需重视综合设施建设。

  搜房控股副总裁司智:我认为(威海银滩)应该是属于最极端,也是困难最大的城市类型之一,因为光靠旅游是无法去消化掉,包括当地的人口、当地的就业、经济,是无法让这么多人,在这个地方长期的生活下来,所以这些城市,(去库存)确实压力很大。

  司智告诉记者,银滩海景房与秦皇岛、三亚等地的房地产性质类似,是一种依托旅游资源而建的的旅游地产。这些地方巨量的房地产库存,与其它三四线城市比较而言消化的难度更大。

  司智:最主要的核心依然是你的服务,你相关的东西能不能跟上。现在最近来威海的许多北京人,住了一段时间,他发现还得回北京来,一旦身体出了问题,当地有没有足够好的医院,能不能帮我健康的生活,这才是最重要的。

  在银滩采访的过程中,记者发现,因为达不到所要求的30%入住率,银滩的200多个小区只有数个小区供暖。整个银滩唯一的医院海洋所镇医院,设备也相当简陋。从一个单纯的旅游地产变成一个能够健康运转的易居城市,银滩海景房未来的路还很长。

  

  配套设施的不健全进一步降低了当地的人气,银滩海景房未来的路还很长。

  司智:我光给你造房子没有用,我得把你房子周边的配套一系列的东西,像这个度假这种产品,或者这种政策,或者服务水平大幅度提高,才能救得了这些城市,但这个需要挺长的时间去探索和研究。

  在加快楼市去库存的道路上,许多三四线城市已经行动起来,推出了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。围绕解决闲置房产问题,乳山银滩提出了房地产转型发展健康养生养老的思路,正在为传统意义上的“海景房”注入越来越多的养生元素。不仅从规划上叫停了单纯商品房开发建设,而且积极引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式,盘活存量、做优增量,加快发展健康养生项目,短时间内形成专业机构养老、社区养生养老、居家养生养老、医疗机构康复养生等四种健康养生模式,形成了一批健康养生产业。另一方面,针对银滩原来规划滞后、配套不足的问题,乳山3年来累计投入资金10亿多元,逐步完善教育、医疗、交通、供暖供气等公共设施。经历发展阵痛的银滩,有了初步的收获。

  司智:三四线城市的房地产,还远远没有到天花板,只是在历史进程的过程中,出现了一个暂时的停顿,碰到一个瓶颈而已,它的根基是在于,它是一个非常刚的刚需,就刚才说我们几亿农民要进城,那么大家进城要创造多少亿平米的需求,这些需求将会抵掉,我们现有的这些库存,甚至还需要更多,那么这一批是需要,有一批重新的改善的释放,这个量也是非常非常得大。

  半小时观察:转型并非易事

  巨量供应、功能单一、配套落后,让顶着环境光环的银滩海景房,渐渐褪去了妆容,露出了令人尴尬的素颜。“香饽饽”也悄然变成了食之无味弃之可惜的鸡肋。银滩海景房的发展经历,也让我们更清醒地认识到,房地产市场发展与社会综合建设的匹配问题。比如生活设施、产业配套、人口需求等等。而这些,正是中央经济工作会议与中央城市工作会议的重要议题。

  在房地产去库存化的大背景下,各级地方政府还需要在政策安排上出实招,让去库存化与棚户区改造、户籍改革等民生工程联系起来,在消解库存的过程中,规划好地方经济发展的大局。

  来源:央视财经(《经济半小时》刘新华 何钢)

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